房地产调控，正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大。另一方面，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。因此，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实�**┐笥谇蟮摹�
4月24日，我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房价的趋势进行判断。
从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都�**┎挥η蟮模蚨考垡彩侵徽遣坏摹Ｕ庵掷砺壑馗吹枚嗔耍驼娴某闪苏胬恚舜笈痘摺⑼蹲收哂咳敕康夭谐。獾贾麓罅可唐贩勘欢诨由峡⑸套约憾诨纳唐贩浚宋丶跎倭松唐贩抗└佣贫朔考鄣纳险恰�
最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。
但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个"加速"现象，一旦房价步入上�**斓溃捎诙诨纫蛩兀」苌唐贩客蹲试龀ず芸欤行Ч└聪喽约跎伲考鄄唤稣欠欤不岢中铣な奔洌坏┓考鄄饺胂碌斓溃诨淖》渴头懦隼矗」苌唐贩客蹲史呕海行Ч└杀斗糯螅馐保考鄄唤龅螅遥碌岢中铣な奔洹�
这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，"烂尾楼"400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。
现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。
这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个"拐点"所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将"百日巨变"，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。
实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，"此头不能开"，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。
作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上�**斓赖氖焙颍⑸涛媾滔郏诨吭矗桃饧跎偕唐贩康挠行Ч└晌聘叻考鄣闹饕χ弧５牵诨课菪形匦朐诔渥愕淖式鹬С值那榭鱿虏拍芡瓿桑衷冢矶嗫⑸潭济媪僮抛式鹆纯赡芏狭训奈Ｏ眨】旖种械姆课荼湎旨负醭晌扛隹⑸痰拿蜗耄悄睦锘垢疑萃绦诜浚慷⑸碳庇诒湎值拇蛘巯坌形坏┏晌彩叮腿菀滓⒀蛉盒вΑＲ环矫妫勾罅可唐贩肯蚴谐〖泄┯ΑＡ硪环矫妫哟笕嗣嵌苑考劭赡芙徊较碌脑て凇Ｒ虼耍」苣壳爸挥兄槿堑厍姆考墼谙碌挠跋烊词侨娴模坏┓考鄄饺胂碌斓溃芄欢郎破渖淼某鞘形⒑跗湮ⅰ�
而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。
也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实�**┐笥谇蟮摹�(
房产新闻交流，黑中介曝光的论坛地方。
挑车网
|
