在预收款下降chinaren的情况下,中小开发商的现金流将继续接受考验,寻找过冬的"棉袄"。
开发商还在继续享用2007年楼市狂欢的成果。
根据对截至8月12日21家地产上市公司中报的统计,21家上市公司上半年实现净利润65亿元,去年该数据则为33亿元,两相比较大涨近100%。万科A(000002.SZ)则录得净利润23亿元,占其余20家公司利润总额的35%。
不过,这只是表象。开发商的日子并没有报表上表现得那么好过。
同时,由于在去年大量高价获取土地,开发商今年将迎来一个地价支付高峰,在预收款下降的情况下,中小开发商的现金流将继续接受考验,寻找过冬的"棉袄"。
两极分化
据记者统计分析,21家开发商搜狗的预收款增长幅度相比2007年大为放缓。其中14家开发商的预收款更是呈下降趋势,两极分化局面显现。万科A、北辰实业(601588.SH)、金地集团(600383.SH)等大开发商在增长,而小开发商则普遍下降,其2008年甚至2009年的利润备受关注。
从总的趋势看,2008年上半年21家开发商的预收款为605亿元,较2007年年报的542亿元增加11.07%。不过去年那种大幅增长的势头已不复存在。2007年中报时21家公司的预收款为326亿元,较2006年年报的280亿元增加16%,2007年年终相对半年报的增幅则高达66.25%。
大开发商支撑起了预收款增长的表象。如万科A的预收款为264亿元,较2007年的216亿元增加48亿元或22%。天相投资地产分析师周炯认为,作为行业领头者搜狐网的万科2007年率先降价,保障了其销售业绩,万科在中报中对此的解释也是"预售项目增加所致"。
北辰实业则从31亿元增加到43亿元,增加12亿元或38.7%,金地集团从38亿元增加到66亿元,增加28亿元或73.6%。
上述三个公司的预收款总额为325亿元,占被统计21家公司605亿元的53.8%。对中小开发商而言则不是那么乐观。
8月12日,国兴地产(00838.SZ)发布半年报,其预收款从9869万元下降到1778万元,减少8091万元或82%,万业企业(600641.SH)从6.18亿元减少到3亿元,深振业(000006.SZ)从7.58亿元减少到0.53亿元,渝开发从1.79亿元减少到1.24亿元。
深振业一位相关人士对此解释说,公司上半年没有新的项目推出,因此预收款暂时陷入青黄不接搜狗的局面。
现在看来,中小开发商预收款缓慢增长甚至减少的局面,或许还将持续。
地价款支付高峰来临
当前,销售情况严峻,势必影响预收款,进而影响2008年甚至2009年的销售收入。
中金公司8月11日的报告则显示,"本周16个城市总体周成交量环比均值下降10%,中值下降8%。年初至今累计成交量跌幅均值为28%,中值约为35%。"
中金的报告认为,"季节性因素以及宏观经济的走弱将影响行业未来一个季度的走势,时间换空间是此轮调整的主要模式,未来一两个月成交量将延续弱势。"
海通证券分析师在8月7日的《寻找确定性,关注预收款》报告中就说道,"在市场亢奋的2007年,关注重点是土地储备；而在当下,多数公司2008年业绩存疑,预收款项更为重要,更充足搜狐网的预收款项意味着更确定的业绩。市场的关注重点,应从2007年的每股土地储备,转移到2008年的每股预收款项。"
考虑到房地产行业的预售制度,2007年10月延续至今的成交萎靡,势必影响到多数公司2008年全年的业绩,甚至2009年的业绩也会部分受到影响。如今,迫在眉睫的是预收款减少带来的资金紧张问题。
统计数据显示,21家开发商的经营活动现金流为-141.48亿元,购买商品支付的现金459亿元,相比2007年同期的321亿元大增138亿元或43%。根据此前的公开数据,今年1-5月份,所有上市公司仅拿地730万平米,总地价才153亿元。也就是说,这并不成为经营现金流为负的主要因素。
天相投资地产分析师周炯认为,这在很大程度上是因为支付土地款所致。2007年,分析师、投资者最关心校友录的是开发商的土地储备,开发商疯狂拿地,导致地王频出。2008年,开发商将为过去的疯狂买单。
借款依然是主要获取资金的渠道。2008年上半年,21个开发商取得381亿元借款,筹资活动产生的现金流净额为203亿元。不过,这并不能满足开发商的资金需求。
国兴地产在中报中称,在银行不具备融资条件的情况下,将通过非银行金融机构做好短期融资工作,合理调配好资金,使资金发挥的效益最大化。
深振业上半年贷款净增加额12.7亿元,截至6月末贷款余额36.57亿元,资产负债率已达到70.37%。再加上2008年新开工面积和项目开发投资都创历史新高,资金压力较大。
"我们在寻求其他的融资渠道,包括从信托公司贷款,去年我们就从新华信托有一笔贷款。"上述深振业人士说。
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