话题缘起近年来,国家不断出台对房地产市场的宏观调控政策,涉及土地、金融、税收和住房制度等多个方面,但房价却越调越高,远远超出了社会大众的实际购买力,不但中低收入阶层买不起房,连中等收入阶层也买不起房,为什么?今年以来,一系列宏观调控政策开始见效,部分大城市出现房价下跌、成交低迷,这是否属于正常调整和理性回归?政府应否“救市”?未来房地产业究竟会走向何方?如何防止楼市大起大落、保持房地产业稳定健康发展?围绕上述问题的观点不一而足,那么,我省房地产专家又是如何看的呢?

　　要调控经济大环境而非只救楼市

　　目前房地产市场出现的“淡市”,并不是市场自身的问题,它是与整个经济大环境密切相关的。解决当前楼市困局,要从整个经济大环境着手。政府最重要的是把稳经济周期运行之舵,恰当地运用宏观调控措施,避免本次经济周期下行过急过久,使之尽快“软着陆”

　　GDP周期与房地产投资周期有很高的正相关性

　　从1953年到改革开放前的1978年,我国国民经济经历了5个发展周期,曾有三次大起大落。每次“大起”,经济增长率的峰位都在20%左右,峰谷落差最大达48.6个百分点。

　　可见,改革开放前我国经济发展的特点是大起大落,表现为古典型周期,即在经济周期的下降阶段,GDP绝对值下降,出现负增长。

　　1978年以来,我国又经历了5个发展周期。波动幅度由10.5个百分点下降到2.9个百分点,

　　可见,改革开放以来我国经济发展的特点是波幅减缓,表现为增长型周期,即在经济周期的下降阶段,GDP绝对值并未下降,只是增长率下降。而且,随着经济体制和宏观调控机制的日益完善,我国的经济周期越来越明显地呈现周期长、波动小的特点。

　　我国房地产投资周期与宏观经济周期有很高的正相关性,相关系数高达0.86(系数越高联系越紧密,最高为1)。故而当前我国宏观经济增速回落,房地产业紧随其后回落。

　　从全世界来看,GDP能够连续5年以上保持两位数高增长的国家和地区是非常罕见的。日本从1966—1970年连续五年保持两位数增长；香港在1961—1965年也保持连续五年的两位数增长。中国经济发展不能脱离世界性规律,中国在1992—1996年曾保持连续5年的两位数增长。本轮经济周期从2003年—2007年,是第二个连续五年的两位数增长周期。这样的高速增长是不能长时间持续的,必然会在出现峰值之后有个逐步回落的过程。近期一些国际组织和预测机构预测2008年中国经济增长回落,也旁证了2007年中国经济处于峰值的观点。

　　在前几年经济扩张期,城市建设的规模相应扩大。房地产市场需求大,而且银行利率也相对较低,开发企业容易得到银行贷款,客观上存在房地产投资增长的条件。

　　当前宏观经济处于收缩阶段,出现通货膨胀和高利率,开发成本大幅度上升。同时房地产市场出现供大于求的局面,许多企业开始收缩投资。

　　政府最重要的是把稳经济周期运行之舵

　　综上所述,目前房地产市场出现的“淡市”,并不是市场自身的问题,它是与整个经济大环境密切相关的,因此,解决当前楼市困局,要从整个经济大环境着手。在房地产随着经济发展上升而“大起”的时候,政府通过宏观调控,抑制房价过快增长,在当前楼市跟随经济发展下行之时,政府也要采取措施,及早防止楼市“大落”。政府最重要的是把稳经济周期运行之舵,恰当地运用宏观调控措施,避免本次经济周期下行过急过久,使之尽快“软着陆”。

　　救市违背市场经济规律

　　近年房价疯长的原因并非像有些人所说的是城市化进程和刚性需求的增长,而主要在于炒房。目前解决住房问题的关键也不是提供经济适用房、保障房或廉租房,而是通过打击炒房和投机,平抑房价,使广大民众有能力购买住房

　　近年来,全国的房价节节上升,国家统计局公布的统计数据显示,到今年6月,全国70个大中城市房价同比上涨8.2%。以国际上通用的每户3—6倍的房价收入比的标准来衡量,目前我国房价已经远远超出社会大众的实际购买力,不但中低收入阶层买不起房,连中等收入阶层也买不起房。“住房难”、“房价高”成了突出的民生和社会问题。

　　高房价主要是房地产市场肆无忌惮的炒作和投机导致

　　高房价的产生有多方面的原因,比如近年来实行的城市土地“招拍挂”政策推高了房价成本、城市化进程使住房需求增加、外资流入、外贸顺差过大导致社会流动性资金增加、银行存款实际上的负利率使资金流向房地产市场投资保值等,但最主要的原因是对房地产市场肆无忌惮的炒作和投机所导致。根据《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》数据,深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。从这里可以看出,大部分的购房行为不是为了自住,而是用于投机。正是这种不断的投机行为人为地造成了房地产市场供不应求的局面,形成虚假的需求,炒高了房价,抬高了城市真实居住需求群体的居住成本,在社会形成一人多房,多人无房的不合理、不正常现象,既不道德也造成社会资源的极大浪费。这一方面是社会财富占有悬殊的结果,另一方面是房地产政策不完善的结果。

　　税收和房地产政策不合理不完善,刺激了购房的投资性或投机性需求

　　土地、住房作为民生的基本生存条件和保障,与一般的商品不同,它带有准公共产品的性质,就像空气、水一样是生活的必需品,如果能被少数人屯积垄断,然后高价出售,这对绝大多数人是极不公正的。它原本是属于公共资源,由全体人民共享。同时,房地产商品与其他商品不同,它具有不可移动性和一定的垄断性,无法实现充分的竞争和替代,因此也不宜完全由市场调节,需要政府代表全社会的利益进行权衡和考量。由于上述原因,世界上许多国家都对居民购买多套住房进行规范和限制。在新加坡,一人占有多套房屋或者炒卖房屋牟利被视为犯罪行为,新加坡为了抑制房市炒作和投机行为,出台了极其严厉的规定:购房后,若在10年内卖房,政府将无条件征收100%的所得税；在美国,一个家庭只能买一套享受政府优惠政策的住房,同时从金融、税收政策等各方面对购买二套以上的住房或交易给予限制。国外普遍对房地产的保有环节征税,占有越多的房地产,税负越重,使人们不能占有多余的房产。但我国对物业征税为零,我国迄今为止未能对一人购买多套住房的行为予以严格限制,一人购买多套甚至几十套住房也能顺利地完成交易。税收和房地产政策的不合理及不完善,刺激了购房的投资性或投机性需求,导致房地产价格不正常上涨和泡沫产生。

　　目前住房问题的关键不是提供经济适用房、保障房或廉租房,而是通过打击炒房和投机,平抑房价

　　近年房价疯长的原因并非像有些人所说的主要是城市化进程加快和刚性需求的增长,而主要在于炒房。解决目前的住房问题,关键也不是提供经济适用房、保障房或廉租房,因为一方面,政府在目前情况下能提供的这些住房比例很小,不能解决普遍的社会住房问题；另一方面,也会造成新的不公平,能享受此类房源的人固然受益,但对不能获得此类房源的人却是受损失；再次,政府操作起来成本很高,在法治和监督不到位的情况下,反而会产生新的腐败。因此,关键还是通过打击炒房和投机,平抑房价,使广大的民众有能力购买住房。

　　近年房价不正常的飙升,引起国家的重视,各种措施纷纷出台,但客观地说调控效果并不好,特别是宏观调控的前半段(2003-2006)甚至是越调越长。只是2007年出台了关于二套房贷的政策,对住房投机进行一点限制以后,才对抑制房价产生了一些作用。但真正让房价停止上涨的真正原因,是由于前两年房价过高地增长,价格远高于价值和大众的消费水平的必然结果。因为,房子最终是要人住的,如果没有真正的居住者接盘,那些楼盘在投机者手中就成了烫手的山芋。现在房价下降最多的深圳、东莞等地,都是前两年投资客炒作较严重的地区。

　　现在个别城市的房价出现了一点从高位往下回归的现象(实际上房价的下调远未到位),这本是高度偏离的价格往实际价值回归的好事,有助于消除房地产的泡沫,接近社会的消费水平和保障广大民众的住房权利,有助于房地产市场的健康稳健发展,也是近年政府调控的目标,但却有人出来呼吁政府采取措施救市,这既违背了市场经济的规律,又违背了广大民众的意愿。

　　作者系广东省社科院科学发展与公共政策研究中心主任、研究员

　　完善住房保障,共享发展成果

　　世界上没有任何一个国家可以完全依靠政府解决住房问题,也没有任何一个国家可以完全依靠市场解决住房问题。解决居民的住房问题需要市场和政府的共同配合和分工,实现各收入阶层人群对住房“无缝对接”

　　随着人类文明的进步,“住房作为人类生存不可替代的必需品,人人都应享有合适的居所”的观点已经得到普遍的认可。然而由于住房本身所具有的特性及住房制度存在的缺陷,以低收入者为主体的特殊阶层仅依赖市场机制难以解决自身的住房问题。政府作为社会公平与正义的维护者,理应担负起促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责。没有政府的直接干预,就不可能有效地缓解尖锐的住房矛盾。

　　解决居民的住房问题需要政府和市场有机结合

　　世界上没有任何一个国家可以完全依靠政府解决住房问题,也没有任何一个国家可以完全依靠市场解决住房问题。居民住房需求的解决需要政府和市场两方面的结合。仅仅通过市场对住房的一次分配过程是无法满足全体社会成员的住房需求的,因此还需要有相关的住房保障政策。各国政府都是视无能力获得合适居所的市民提供满足基本需求的住房为己任。政府可以通过税收、金融等政策调节资源配置,以确保房地产市场的正常运行。值得注意的是,无论是在市场与住房保障之间,还是在住房保障的内部,各收入阶层人群对住房的“无缝对接”是至关重要的。

　　制定灵活的房屋长期发展目标至关重要

　　如果没有一个清晰的住房长期发展目标,在房价上涨超出合理水平,同时也超过了大多数人的购买能力而引发民怨时,政府就会变得十分被动,会不断地采用行政手段干预房地产市场,而这些临时出台、头痛医头脚痛医脚、非系统化的、未经检验的行政调控手段,有时会与预期目标相去甚远。各国解决住房问题的成功经验告诉我们,政府应该尽早制定具有可实施性的住房发展目标,并应在目标制定前广泛征询社会各界的意见,尤其是了解相关群体的利益诉求,确定受惠人群和政策实施的方式、机构等,使社会各界对政府的住房政策有清晰的认识和较为准确的预期。在目标制定后,要制定出具体实施的步骤和方法,必要时制定相关的法律法规,使住房长远发展目标的实施走向法制化的轨道。

　　房屋长期发展目标和短期措施之间需要有协调机制

　　香港在推行长远房屋目标时的政策和措施值得我们学习,即对长期目标实行动态化管理,配合短期的措施与之协调。当市场上商品房价格居高不下,远远高出保障性质房屋的价格时,就适当多推出一些保障性质的房屋供应；反之,当市场商品房屋价格回调时,就紧缩一些保障性质的房屋供应,以减小对正常房地产市场的冲击。同时,住房供求关系也会影响到住房保障具体方式的选择。例如,在住房供应不足,供需矛盾较大时,采用最有利于刺激住宅供给、加快住房建设的政府直接建房方式,即实物配租方式相对有效；而在住房供求关系比较缓和的时期,采取租赁补贴的方式,则效率更高,同时也更有利于减少对房地产市场的干扰。因此,住房保障产品的供应量与供应方式应当根据不同的社会经济发展水平、不同的房地产发展阶段以及不同的房地产市场供求状况进行动态控制与相应调整。

　　推行差异化的住房供应策略,建立健全住房保障体系,解决不同收入层次居民住房问题

　　从长远的角度讲,解决居民的住房需求需对不同的人群推行住房差异供应政策。对于城市高收入及中高收入人群,不仅完全可以通过商品房市场解决住房问题,必要时还应通过相关的金融与税收等政策对其过度的投资与消费行为进行限制；对于中等收入人群,可通过相关的信贷与税收政策,支持其购买普通商品住房；对于城市中低收入人群,政府应该完善住房保障体系,采取各种优惠政策确保廉租房和经济适用房的建设；对于不符合廉租房申请条件,又没有能力购买经济适用房的“夹心阶层”居民,还可推出“租赁型经济适用房”,结合实物配租与租赁补贴,以此形成覆盖全社会的完善的住房保障体系。

　　完善保障性住房的规划、建设与管理

　　保障性住房的规划选址应做到分散化布局。每个项目地块面积不需要很大,甚至可以结合直管公房清理、危房改造、城中村改造、闲置土地回收等方式,化整为零,腾出房源。这样做一来能就近安置,方便低收入家庭生活和工作；二来可使安置对象去标签化,实现真正意义上的混居模式,增进社会和谐。

　　节约、集约利用土地,提高土地使用效率,建设紧凑型保障性住房。可适当提高新建保障性住房社区的开发建设强度(包括提高容积率与建设密度),多建高层住宅和小高层住宅。

　　保障性住房建设标准既要做到基本适宜,又要使户型设计满足需求。在前期规划设计阶段,以基本适宜为标准,对保障性住房的建筑面积、户型、质量、设施配套等方面提出限制性要求。通过控制建设标准,打消不符合资格的申请人的侵占动机,抑制需求的外溢,从源头上杜绝不必要的占用,提高公共资源的使用效率。

　　保障性住房社区应注意同步建设配套设施,便利群众生活,还能起到解决低收入住房困难家庭就业、提高家庭收入的效果。

　　房地产宏观调控的政策建议

　　近5年来,在房地产调控政策上不断有土地、金融、税收和住房制度等多方面的政策出台,但房价却越调越高,调控效果直到今年才显现,为什么会这样

　　韩世同

　　近5年来,房地产调控政策不断出台,包括土地、金融、税收和住房制度等多个方面,但房价却越调越高,调控效果直到今年才显现。为什么会这样?我们可以从政策的预见性、针对性和灵活性等方面来分析这些宏观调控政策。

　　多些预见性,少些头痛医头脚痛医脚

　　纵观我国房地产业的宏观调控政策,当然不少是具预见性的政策,但头痛医头,脚痛医脚的也不少,有些不仅不具预见性,还带有盲目性。

　　比如:2004年初的宏观调控目标是控制投资过热和物价,现在看来显然有些操之过急；去年宏观调控的目标是防止经济由过快转为过热,现在看来只看到经济过热的一面,房地产市场目前是既要防止房价大涨也要防止房价大跌。

　　再比如,央行去年调控的手段是利率、汇率、存款准备金并举,虽然不能说十分得当,但没有出现过于依赖单一手段的现象。今年以来利率和汇率的调整明显放缓和停止,主要靠上调存款准备金率的做法,这一策略效应显现慢、但累积效应也不能低估,目前的股市大跌也与此有一定关联。

　　还有,对土地供应和管理制度的改变,也未能做好应变和准备,从放任不管到集中垄断,缺乏必要的过渡和适应,在一定程度上助长了房价和地价。因为土地供应的减少正好成为开发商提高房价的理由。另外,90/70政策的调控方向是对的,但方法、措施和步骤却不太得当。如果事先有一个公开的评审程序,或许可以避免许多失误,也不至于各地新项目规划的审批暂停长达4—6个月之久。

　　多些针对性和灵活性,少些“一刀切”

　　宏观调控的针对性不强并不是指制定政策的目的不明确,而是指经常性的“一刀切”。比较典型的现象是2005年上海地区房价飙升比较厉害,但调控政策却是面向全国,形成“上海生病,全国吃药”的现象,显然并不适当。后来政策一放松,上海房价又重新止跌反弹。

　　针对性不强还体现在土地增值税清算这一政策的实施上,如果这一政策重新启动的目标是针对房地产出现的暴利现象,而不仅仅是为了增加财税收入,在实施过程中就比较容易把握和执行,而现在好像又再一次被搁置。

　　对二手房的调控政策针对性虽然比较强,但注意到打击和限制投机的同时,却与鼓励和发展二手房交易市场形成较大冲突,缺乏一定的灵活性和调节手段。造成一方面对投机行为形成了限制和制约,另一方面也对正常的二手房市场造成一定的影响,本来是要防止炒楼稳定房价,反而在一定程度上推高了房价。

　　还要加强政策的系统性和全面性考虑

　　我认为,对房地产宏观调控的政策除了前面提到的预见性、针对性和灵活性外,还应当加强政策的系统性和全面性考虑。

　　比如,对土地增值税清算的政策就应当与国土资源和住宅建设部门进行协调,对政策实施的预后要进行评估。现在这一政策无疾而终,既没有起到应有的政策效应,又未能维持政策的严肃性。

　　土地“招拍挂”政策的实施,也缺乏对执行能力和政策预后的评估,一旦出现地方政府在利益驱动下抬高地价的行为,就难以制止和防范。现在地方政府利用这一政策垄断土地供应形成土地财政来源,地价只能升却不能降,“招拍挂”三种形式中最热衷于采用价高者得的拍卖形式,而较少采用招标的形式。

　　对小产权土地出让和规划管理也缺乏研究和治理,造成一方面城市用地紧缺,一方面却对小产权土地放任自流。比如,广州的城中村改造一直成为城市发展的老大难,其中很大原因就是政府对宅基地的规划和管理基本处于无权监管的状态,原村民可以任意违规大量建造出租房,却无人可以制止和监管。

　　还比如物业税的征收已经提出几年了,但到现在连名称、范围、方法都没有形成统一的认识,一直无法试行等等。

　　多些激励性政策,少些限制性政策

　　还有一点值得注意的问题是,目前的政策基本上都是限制性的,缺乏鼓励性和疏导型的政策与措施。比如,对中小户型住宅采取的是强制性的限制手法,虽然发展商不满也不敢公开对抗。但上有政策下有对策,还是会减弱和化解政策应有的效应。如果采取的是鼓励和激励的政策,比如开发中小户型的项目可以减少一定税收或提供比较低价的土地等,效果可能就会完全不同。

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